Compravendita Immobiliare: Differenza tra Abitabilità e Agibilità

Dal Vecchio Concetto di Abitabilità al Nuovo e Più Esteso Concetto di Agibilità

L’agibilità, differentemente dai titoli abilitativi edilizi, attiene alla sussistenza degli standard igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili. Prima del T.U. 380/2001 il termine di riferimento era abitabilità. Dopo l’introduzione della detta legge, l’abitabilità è stata sostituita con l’agibilità. La prima domanda è, dunque, se i due termini facciano riferimento ad un’uguale sostanza o meno.

Identità in Caso di Vecchi Fabbricati, Differenza in Caso di Nuove Costruzioni

L’orientamento prevalente è nel senso che, relativamente ai vecchi fabbricati, i due concetti siano sostanzialmente equivalenti e, quindi, ove si sia avuta la abitabilità non sia necessario richiedere anche l’agibilità. Con riferimento, invece, alle costruzioni nuove si dovrà avere riguardo esclusivamente alla agibilità che include, in sé, un complesso di elementi più vasto di quello riferibile alla vecchia abitabilità.

Agibilità in Caso di Ricostruzioni Sopraelevazioni e Interventi su Edifici Esistenti

L’agibilità nella compravendita immobiliare non riguarda solo le unità abitative ma ha ad oggetto tutti gli edifici che, per la loro destinazione, implicano comunque una frequentazione umana. L’agibilità riguarda non solo le nuove costruzioni ma anche le ricostruzioni, le sopraelevazioni e gli interventi sugli edifici esistenti che mutino le condizioni di igiene e sicurezza.

Nullità o Meno della Vendita di un Bene Immobile Privo del Certificato di Agibilità

Uno dei più rilevanti problemi in materia di agibilità è quello se essa occorra o meno nel caso di alienazione dell’immobile. In altre parole, ci si è chiesto se la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità sia da considerare nulla o comunque affetta da qualche vizio che ne comprometta la validità o gli effetti.

Certificazione di Agibilità Non Essenziale ai Fini della Validità della Compravendita

La risposta decisamente più diffusa per non dire unanime è nel senso che la certificazione di agibilità non rappresenta un presupposto essenziale né tantomeno una condizione assoluta di validità dell’atto di compravendita. Ciò non toglie, tuttavia, che essa svolga un ruolo molto rilevante in questo ambito. Infatti la corte di cassazione ha ripetutamente affermato che la certificazione di agibilità deve essere consegnata dal venditore al compratore. Quest’ultimo, quindi, ove non sia detto nulla a tal proposito nel contratto, ha diritto di pretendere dal venditore tale certificato.

Impugnazione della Compravendita Immobiliare per Inadempimento del Venditore

In assenza egli potrà impugnare la compravendita immobiliare per inadempimento del venditore in quanto ci troveremmo in un tipico caso di “aliud pro alio”. In altri termini, la giurisprudenza afferma che, non solo i requisiti sostanziali attinenti all’agibilità, devono essere garantiti dal venditore ma che il compratore ha, altresì, diritto ad ottenere la certificazione amministrativa attestante la verificazione dell’agibilità.

Deroga all’Obbligo di Consegna del Certificato di Agibilità da parte del Venditore

Non trattandosi, però, di un requisito essenziale ed indefettibile del contratto, le parti possono pattuire in deroga a quanto detto. Ciò vuol dire che il venditore ed il compratore potranno, nel contratto, stabilire che il primo resti esonerato quantomeno dalla consegna del certificato di agibilità. Tale pattuizione non è nulla in quanto non è in contrasto con alcuna norma imperativa.