Frazionamento Ipotecario e Decreto Legislativo 122 /2005
Presupposti della Tutela dei Diritti Patrimoniali degli Acquirenti di Immobili da Costruire
Del frazionamento ipotecario si occupa anche il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 così come successivamente aggiornato. Il decreto contiene “disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004 n. 210″.
I presupposti per l’applicazione della normativa in esame sono indicati nell’articolo 1 ove si legge: “ai fini del presente decreto devono intendersi… per acquirente la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto… che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato… della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire… per costruttore l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendano un immobile da costruire ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto… che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato della proprietà… su di un immobile da costruire… per immobile da costruire gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Garanzia Fideiussoria e Polizza Assicurativa Indennitaria Decennale Previste dal Legislatore
Questi sono i principali presupposti che fanno scattare l’operatività della legge. In questo contesto, il legislatore richiede la garanzia fideiussoria corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso nonché la consegna all’acquirente di una polizza assicurativa indennitaria decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti dell’immobile compresi danni a terzi derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Impossibilità di Stipulare l’Atto di Compravendita in Assenza di Frazionamento Ipotecario
Riguardo poi al frazionamento ipotecario l’articolo 8 di detto decreto legislativo così dispone: “il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile”. La finalità principale di quest’ultima norma è quella di evitare quanto è accaduto spesso in passato. Infatti, in assenza della suddivisione del finanziamento in quote e del corrispondente frazionamento dell’ipoteca, ciascuna unità immobiliare componente il fabbricato risponde per intero dell’inadempimento all’obbligo di restituzione del finanziamento. È evidente, quindi, che l’acquirente, in assenza del frazionamento ipotecario, può trovarsi a dover rispondere, al fine di evitare l’azione esecutiva sul proprio immobile, dell’adempimento di restituzione in ordine a quanto dovuto complessivamente alla banca creditrice.
