Frazionamento Ipotecario: Effetti e Presupposti
Frazionamento Ipotecario nelle Operazioni Edilizie di Progettazione Edifici del Costruttore
L’esigenza del frazionamento ipotecario si prospetta, nella maggior parte dei casi, con riferimento alle operazioni edilizie del costruttore che fa ricorso al credito bancario ipotecario/fondiario per la realizzazione del suo progetto edificatorio. Secondo la prassi, la banca finanzierà una parte del progetto sin dall’inizio ottenendo in garanzia l’iscrizione ipotecaria sul terreno sul quale il fabbricato sarà realizzato.
Ipoteca Gravante per Intero su Ciascuna Unità Immobiliare Componente il Fabbricato
Va, quindi, detto che, una volta completato l’edificio, l’ipoteca si estenderà sul medesimo essendo quest’ultimo realizzato sul terreno su cui è iscritta l’ipoteca. In questa fase, l’ipoteca, di conseguenza, grava per l’intero su ciascuna unità immobiliare formante il manufatto in oggetto. E, dunque, se il credito erogato dalla banca fosse stato pari a 100 e l’ipoteca consentita in garanzia pari a 200, quest’ultima graverebbe per l’intera somma su ciascuna unità che compone il fabbricato realizzato.
Esigenza Duplice di Frazionare il Credito Bancario Fondiario e l’Ipoteca in Garanzia
A questo punto l’esigenza è quella di dividere, vale a dire di frazionare, il credito di 100 e, corrispondentemente, di frazionare l’ipoteca che lo garantisce in modo tale che sia il primo che la seconda gravino separatamente su ciascuna unità per uno specifico importo. Si dia il caso che il fabbricato si componga di 10 appartamenti di pari valore. In questa ipotesi, è immaginabile che la banca creditrice non abbia sostanziali obiezioni a consentire il frazionamento del credito in ragione di 10 per ogni appartamento con conseguente frazionamento dell’ipoteca in ragione di 20 per ogni appartamento.
Obiettivi Primari Perseguibili con un’Operazione di Frazionamento Ipotecario
Pertanto l’operazione di frazionamento si realizzerà attraverso un atto notarile con il quale la banca consentirà a che l’ipoteca, gravante allo stato per gli interi 200 su ciascun appartamento, venga a gravare per 20 su ciascuna delle 10 unità, ognuna delle quali garantirà il credito in questione anche esso frazionato. Questo tipo di operazione ha due primari obiettivi. Il primo è quello di evitare che il mancato adempimento nel pagamento del credito possa produrre conseguenze negative su uno o più appartamenti senza limiti e discriminazioni. Il secondo è quello di consentire all’acquirente del singolo appartamento di accollarsi, in pagamento del prezzo, una quota specifica di mutuo liberandosi da ogni altra obbligazione relativa alla più ampia operazione creditizia.
