Mutuo Ipotecario: Surroga e Cartolarizzazione
Surroga del Mutuo Ipotecario per Volontà del Debitore Prevista dal Codice Civile
La surroga nell’ambito dei mutui ipotecari in fattispecie trova il suo storico fondamento negli articoli 1201 e seguenti del codice civile ed, in particolare, nell’articolo 1202 che recita: “il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo”.
Validità della Surroga del Mutuo Ipotecario: i Requisiti Richiesti dal Legislatore
Con riguardo alla surroga nell’ambito dei mutui ipotecari, va aggiunto che la legislazione vigente richiede anche che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa; che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata e che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento.
Circostanze in cui Si Verifica Normalmente la Surroga del Mutuo Ipotecario
La surroga si verifica, nella normalità dei casi, quando il mutuatario trova sul mercato condizioni migliori rispetto a quelle originariamente pattuite nel contratto di mutuo. Precedentemente il caso veniva affrontato con la stipulazione di un nuovo mutuo garantito da un’ulteriore iscrizione ipotecaria con contestuale controestinzione del mutuo precedente e cancellazione della precedente ipoteca.
Unicità dell’Ipoteca e Fluidità del Meccanismo di Subentro nella Garanzia Ipotecaria
Oggi questo meccanismo diventa decisamente più fluido nel senso che il mutuatario può contrarre con la nuova banca il mutuo a condizioni migliori, consentendo a quest’ultima di subentrare nella garanzia ipotecaria in luogo della banca originaria. Seguendo questa strada, l’ipoteca rimane unica e l’operazione assume un andamento, almeno teoricamente, più snello e diretto.
Banca Originaria, Banca Nuova e Mutuatario: i 3 Soggetti del Mutuo in Surroga
I soggetti del mutuo in surroga sono tre: la banca originaria che interverrà per rilasciare quietanza della somma ricevuta dal nuovo soggetto mutuante, la banca nuova che erogherà il mutuo tendenzialmente a condizioni migliori del precedente ed il mutuatario che stabilirà con la nuova banca le condizioni del nuovo mutuo ed, al tempo stesso, conferirà mandato a quest’ultima per estinguere il debito originariamente contratto con la vecchia banca.
Cartolarizzazione del Mutuo Ipotecario: la Cessione del Credito a Società Veicolo
Questo schema a volte è complicato dal fenomeno della cosiddetta cartolarizzazione. Accade spesso infatti che le banche cartolarizzano i loro crediti cedendoli a società cosiddette veicolo. In questo caso, all’originaria banca si sostituirà la società veicolo alla quale dovrà essere effettuato il pagamento ad estinzione del credito.
